آسمونی
املاک و ساختمان

فروش زمین و فروش زمین بزرگ در تهران

جایزه ملی یادگیری الکترونیکی

land in tehran فروش زمین و فروش زمین بزرگ در تهران

فروش زمین های بزرگ با تراکم زیاد / مسکونی ، اداری ، تجاری / در تهران

09121000992

مهندس مسعود زنگنه

 

تا چندین سال پیش، قیمت زمین بسیار ارزان‌تر از قیمت مسکن بوده، اما بعد از گذشت مدت زمانی قیمت زمین و مسکن تقریباً در یک محدوده قرار گرفت، اما اکنون به وضعیتی رسیده‌ایم که حتی در بسیاری از مناطق، قیمت زمین گران‌تر از قیمت مسکن است، اما دلیل بالا رفتن ارزش زمین چیست؟

بازرس انجمن صنفی انبوه‌سازان درباره این موضوع گفت: آن زمان که مسکن ارزش بسیار بالاتری نسبت به زمین داشت، بیش از 20 سال گذشته بود، در گذشته میزان بهره‌‌برداری زمین نسبت به آپارتمان کم بود، برای مثال در یک زمین هزارمتری، میزان بهره‌برداری که از این زمین انجام می‌شد، شاید 200 متر مربع بنا بود و اکنون با توجه به تغییر قوانین و جدید شدن تکنولوژی و تغییراتی که ایجاد شده، ما از یک زمین اندک به مراتب تراکم بیشتری می‌گیریم، یعنی ممکن است یک زمین هزار متر باشد، اما ما داخل آن 20 هزار متر بنا کنیم؛ البته این مطلب بیشتر برای شهرهای بزرگ است و در شهرهای کوچک و جاهای دیگر همان معادله چندین سال پیش، یعنی ارجعیت داشتن مسکن به زمین وجود دارد، اما در شهرهای بزرگ و معمولاً زمین‌های درون‌شهری، زمین ارزش بالایی دارد.

او اظهار کرد: اما مساله دیگری که وجود دارد، قیمت ساخت‌وساز است، برای مثال شما قیمت ساخت را یک میلیون تومان در نظر بگیرید، در اینجا ممکن است قیمت زمین هم ارزش بالاتری از یک میلیون تومان داشته باشد، اما قیمت تمام شده‌ آپارتمان‌ها از قیمت زمین ارزان‌تر شود، بنابراین سازنده باید بتواند بهره‌وری را از زمین بالا ببرد.

و به دلیل آنکه در شهرها، زمین محدود است و با توجه به اینکه زمین‌ها با امکاناتی که در اطرافشان ایجاد می‌شود به مرور زمان مرغوبیت پیدا می‌کنند؛ اما قیمت مصالح و هزینه ساخت‌وساز و… تقریباً ثابت است یا می‌توان از جایی وارد کرد، از کشورهای خارجی یا داخل خود کشور ساخت و آورد، اما زمین را نمی‌توان از جایی وارد کرد، زمین‌ها منحصر به فرد هستند، هر زمینی یک مشخصه خاص خود را دارد، بنابراین هر چقدر شهرنشینی گسترش پیدا ‌کند و بحث خدمات در شهرها رنگ و بوی بیشتری پیدا کند، ارزش زمین‌ها بالا می‌رود و فکر می‌کنم که این روند باز هم ادامه پیدا کند. زیرا در گذشته نیازهای انسان، نیازهای اولیه در حد خوراک، پوشاک و… بود که خود زمین همان نیازها را می‌داد، اما امروزه آنقدر تمدن و زندگی پیچیده شده که خیلی امکانات و نیازهای انسان، باید در یک محدوده برآورده شود و به همین دلیل ارزش زمین روز به روز بیشتر می‌شود.

اما از آنجا که تعاریف پهنه ها و زیر پهنه ها ، در فرصت و مجال این مقال نیست ، و با این توضیح که حدود 18 نوع کاربری ، قابل ذکر و اشاره می­باشند صرفاً اشاره می شود که مقصود از خرید ملک ( خانه ) در این مبحث، کاربری مسکونی ( در پهنه R ) می باشد لذا در این قسمت، اشاراتی کوتاه به کاربری مسکونی املاک ( به منظور آشنائی اجمالی در این باب ) خواهیم داشت :

زمین با کاربری مسکونی

کاربری مسکونی، در مورد بنایی صدق می­کند که برای سکونت است و افرادی در آن زندگی می کنند و یا درباره زمینی است که این پتانسیل را دارد.این نوع از املاک نیز سه گونه اند : آپارتمانی ، ویلایی ، زمین مسکونی

*آپارتمان-به تعدادی واحد مسکونی که در یک یا چند ساختمان واقع شده و از نظر راه پله ، ورودی اصلی و گاهی پارکینگ و حیاط ، مشترک هستند آپارتمان می­گوییم.

*ویلایی شامل ساختمانی یک یا چند طبقه که از نظر ورودی اصلی ، حیاط و هر نوع تأسیساتی مستقل بوده و با ساختمان دیگری مشترک نباشد می­گردد.ساختمانهای ویلایی به دلیل استقلال و غالباً با فضای بیشتر ( دارا بودن فضای سبز ) طبیعتاً امکان آسایش بیشتری برای ساکنان خود دارند و به دلیل این که تمام سطح فیزیکی یک ملک را اشغال می کنند ( همه ی عرصه ملک برای ویلا مورد استفاده قرار می­گیرد. در حالی که در خصوص آپارتمان ها یک زمین مشابه ، به چند واحد تقسیم می­گردد ) قیمتی بیش از آپارتمان ها دارند.

*زمین مسکونی-زمینی است که هنوز در آن ساخت و سازی صورت نگرفته اما مجوز ساخت واحد مسکونی برای آن از شهرداری، اخذ گردیده یا می توان برای آن چنین مجوزی از شهرداری دریافت نمود.

 

انواع ملک و تعاریف آنها از نظر املاک

از سری آموزش های کلی املاک انواع تقسیم بندی ملک ها را درملک آموز مورد بررسی قرار می دهیم .

لازمه اولیه هر مشاور املاکی آشنایی با انواع ملک هاست .

ملک ها عمدتا دارای تقسیم بندی می باشند و کاربری یک ملک با توجه به نوع آن متغییر است.

املاک هاعمدتا دارای رنج بندی های خاصی هستندکه این رنج بندی ها بر اساس انواع ملک تعریف می شود . بعنوان مثال در املاک ها رنجی بنام اداری تجاری وجود دارد که فقط روی ملک های اداری و یا تجاری فعالیت میکنند.

توجه کنید

ممکن است از هرنظر تعاریف ما با اصل موضوع مغایرت داشته باشد اما در نظر داشته باشید که ما این تقسیم بندی و تعاریف آنرا از نظر شغل املاک بیان کردیم و با تعاریف تخصصی آن کاری نداریم . این تعاریف صرفا جهت آشنایی مشاورین بیان شده و در آموزش های پیش رو به این موضوع تخصصی تر می پردازیم.

۱- زمین

به محلی که درون آن هیچ گونه بنایی احداث نشده باشد زمین گفته می شود زمینها دارای کاربری های مختلفی می باشند که در ادامه آموزشهای ملک آموز به آن اشاره خواهد شد . زمین ممکن است بر اساس نوع محل ویژگی های متغیری داشته باشد بعنوان مثال در ارتفاعات امکان دارد تپه گونه باشد و یا بر اثر فرسایش پستی و بلندی داشته باشد.

۲- آپارتمان

به مجموع واحدهایی که در یک یا چند ساختمان واقع شده و از نظر راه پله، ورودی اصلی و گاهی پارکینگ و حیاط با یکدیگر مشترک هستند بنای آپارتمانی گفته می شود. آپارتمانها معمولا دارای ۲ طبقه و بیشتر بنا می باشد که اغلب بصورت اداری ، تجاری و یا مسکونی مورد استفاده قرار میگیرد.

۳- کلنگی

به ملکی اطلاق میشود که غیر قابل استفاده بوده و می بایست مجددا تخریب و نوسازی شود . عمر ملک در ایران متاسفانه بسیار کم است و ملک ها خیلی زود کلنگی میشوند.

۴- ویلایی

به ملک هایی گفته میشود که عمدتا محل زندگی یک یا نهایتا ۲ خانوار باشد و دارای حیاط باشد.عمدتا کلنگی های قابل یکونت را ویلایی می گویند ویلا های مسکونی درون بافت شهری از شکل و شمایل خاصی برخوردار است با ذکر یک مثال به ملکهای مسکونی ۲ واحدی و تکواحدی که دارای ۲طبقه و کمتر باشد ملک ویلایی گفته میشود.

۵- مستغلات

به ملکهایی که بصورت دربست برای استفاده یک خانواده و یا یک شرکت ویا تولیدی استفاده می شود مستغلات گفته می شود . در کار املاک عمدتا به ملکهایی که بصورت یکجا فروخته و یا اجاره داده می شود مستغلات گفته می شود.

۶- ملک اداری

به واحدی که اغلب بصورت آپارتمانی باشد و مجوز لازم اداری را از شهرداری منطقه اخذ کرده باشد که بصورت اداری استفاده شود ، ملک اداری گفته میشود . ملک های اداری نصب تابلو را در محل مربوطه دارند و عمدتا رفت و آمد آنها از داخل ملک انجام می شود . آرایشگاه ها ، آموزشگاهها و مراکز اداری که در سطح شهر بارها دیده اید که در ملکی موجود است و رفت و آمد آنها از داخل ملک و دارای تابلو هستند عمدتا یا دارای سند اداری هستند و به این ملکها اداری گفته می شود. اخذ مجوز اداری از شهرداری دارای شرایط خاصی است.

۷- ملک تجاری

به محلی که در یک ملک مشرف به خیابان است و در آن اقدام به کار های تجاری می کنند و دارای مجوز تجاری از شهرداری مربوطه می باشند را ملک سند تجاری می گویند . مغازه ها عمدتا دارای سند تجاری می باشند اما ملک هایی نیز وجود دارد که رفت و آمد آنها از داخل ملک است و دارای سند تجاری هستند. ملک های تجاری نیز مجوز نصب تابلو در محل ملک خود را دارند و فرق بینملک های اداری و تجاری نوع فعالیت آنهاست . مثلا در ملک اداری امکان فروش جنس وجود ندارد و لی ملک های دارای سند تجاری می توانند اقدام به فروش اجناس کنند. اخذ مجوز تجاری از شهرداری دارای شرایط خاصی است.

۸- مغازه

مغازها همان مشخصات ملک های تجاری را دارد با این فرق که یک مغازه می بایست حتما به بیرون دسترسی مستغل داشته باشد و داخل آن کاملا دیده شود اما ملک تجاری در طبقات قرار دارد و میتواند ورودی مشاع داشته باشد.

۹- ملک مسکونی با موقعیت اداری و تجاری

به املاکی که دارای کاربری مسکونی بوده و موقعیت آن بر خیابان ها و مکان های پرتردد باشد ملک دارای موقعیت اداری گفته می شود.بعضی از مشاغل نیاز به مجوز اداری و یا تجاری را ندارند که معمولا این نوع مشاغل در ملک های مسکونی با موقعیت تجاری و اداری فعالیت می کنند. بعنوان مثال وکلا،مراکز درمانی از جمله کلینیک ها و در مانگاهها و داروخانه ها از این نوع مشاغل است.

۱۰- مجتمع

به ملکهای آپارتمانی پر واحد که دارای حداقل ۲۰ واحد با مشاعات مربوطه باشد مجتمع گفته می شود.در عصر کنونی با توجه به افزایش جمعیت زندگی بسوی مجتمع نشینی حرکت می کند . داشتن هیئت مدیره نظم ساختمانی ، دارا بودن قوانین و امکانات خاص،موجود بودن نگهبان و سرایدار از جمله ویژگی های یک مجتمع است .مجتمع ها اغلب بصورت مسکونی و یا اداری تجاری استفاده می شود.

۱۱- مجتمع مسکونی

به مجموعه ای از واحد های آپارتمانی بالاتر از ۲۰ واحد که فقط جهت سکونت استفاده میشود مجتمع مسکونی گفته می شود. مجتمع های مسکونی نیز دارای امکانات ویژه از جمله لابی مشاعات وسیع و ….. می باشند.

۱۲- مجتمع اداری

به تجمع چندین واحد اداری در یک مجتمع که از آن بعنوان اداری استفاده مشود مجتمع اداری گفته می شود.مجتمع های اداری عمدتا دارای امکاناتی خاص می باشند که از جمله آن به تابلوهای راهنما و اعلانات ،محل نصب تابلو و …. می توان اشاره نمود.

۱۳- مجتمع تجاری ((پاساژ))

به ملک هایی که دارای چندین باب مغازه باشدمجتمع تجاری و یا پاساژ گفته می شود. پاساژها عمدتا دارای ویژگی خاص و به صورت اختصاصی برای یک شغل و یا بصورت مختلط نیز استفاده می شود .

۱۴- مجتمع اداری تجاری

به مجموعه ای مختلط از چندین طبقه تجاری و چندین طبقه اداری مجتمع گفته می شود. معمولا ترکیب تجاری و اداری با هم ساختمانی ویژه با امکانات ویژه را برپا خواهد کرد.

۱۵- برج

به اپارتمانهای بلند مرتبه دارای طبقات بیش از ۵ تا ۶ طبقه که دارای امکانات ویژه باشد برج گفته میشود .برج ها عمدتا دارای امکانت مجتمع ها و برق اضطراری ، آسانسورهای ویژه برای نفر بری و باربری و لابی من و پله های فرار و امکانات ویژه آتش نشانی می باشد. برج ها نیز بصورت اداری تجاری و یا مسکونی استفاده می شود.

۱۶- برج باغ

به برجی که عمدتا دارای کاربری مسکونی باشد و امکانات از جمله مکان تفریحی پارک بازی کودکان ،سالن های اجتماعات،داشتن امکانات تجاری از جمله داشتن سوپر مارکت بانک و دیگر مشاغل در برج باشد برج باغ گفته می شود.در ساخت برج باغ عمدتا ۷۰% فضا می بایست صرف امکانات مشاعی و ۳۰ درصد صرف بنا شود. به ملک هایی مجوز برج باغ داده می شود که دارای حداقل ۲۰۰۰ متر زمین باشد

۱۷- باغ

به محلی که بنایی کوچک در آن وجود داشته و باقی ملک دارای درخت های فراوان باشد باغ گفته می شود. باغ ها عمدتا در حومه شهر واقع شده و یا در محله های قدیمی وجود دارد.

۱۸- انبار

به محلی که جهت دپو کردن اجناس به منظورهای مختلف استفاده می شود انبار میگویند. انبارها نیز دارای تقسیم بندی خاصی هستند که مرغوبیت انرا نوع تهویه هوا دسترسی در طبقات و موقعیت دسترسی جهت بارگیری مشخص می کند.

فروش زمین های بزرگ با تراکم زیاد / مسکونی ، اداری ، تجاری / در تهران

09121000992

مهندس مسعود زنگنه

تازه های مرتبط

پروانه ساختمانی را چگونه دریافت کنیم؟ + هزینه اخذ و استعلام

طاهره رضایی

راه حل هاى كاهش مصرف برق و صرفه جويى برق

طاهره رضایی

سامانه ثبت معاملات و املاک کشور

طاهره رضایی

خرید و فروش زمين و آپارتمان ايرانيان خارج از كشور در تهران ، حومه و شهرهای ایران

آسمونی

آموزش ساخت خانه های چوبی کوچک

بازسازی و نوسازی خانه چیست؟

طاهره رضایی

درج نظر